Sự ổn định của thị trường bất động sản (BĐS) luôn là vấn đề then chốt và có những ảnh hưởng quyết định tới hiệu quả điều hành nền kinh tế. Tình trạng BĐS “đóng băng” ở Việt Nam hiện nay đã ảnh hưởng sâu tới toàn bộ nền kinh tế, làm giảm thu nhập quốc dân, suy giảm tổng cầu, tăng thất nghiệp. Bài viết đề xuất một số giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS hiện nay.
Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam hiện nay
Thị trường BĐS là nơi diễn ra hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường và trải qua quá trình hình thành, phát triển gồm 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Tuy nhiên, do đặc điểm của mỗi nền kinh tế, tính chất và thời gian của mỗi giai đoạn phát triển của thị trường BĐS có thể khác nhau. Đối với các nền kinh tế phát triển, thị trường BĐS đều đã phát triển qua cả 4 giai đoạn trên, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hóa với tỷ lệ rất cao. Còn ở các nước có nền kinh tế chuyển đổi, với việc áp dụng liệu pháp “sốc” thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hóa. Ở Việt Nam, thị trường này được đánh giá đang bắt đầu trong giai đoạn tiền tệ hóa.
Ở trạng thái bình thường, dòng tiền trong các giao dịch BĐS diễn ra đều đặn, liên tục giữa bên mua và bên bán. Tuy nhiên, khi các giao dịch mua bán này không được thực hiện hoặc với mức độ rất thấp sẽ tạo ra trạng thái “đóng băng” trên thị trường. Thị trường BĐS Việt Nam cũng đã trải qua những trạng thái này trong quá trình phát triển.
| Tỷ trọng BĐS thông thường chiếm tới 40% tổng của cải xã hội ở mỗi quốc gia; các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế, những giao dịch thông qua thế chấp BĐS cũng chiếm khoảng 80% tổng dư nợ tín dụng ngân hàng ở các nước phát triển. |
Từ năm 1990 đến nay, thị trường BĐS nước ta đã trải qua nhiều thời điểm “sốt” và “đóng băng” khác nhau. Tuy nhiên, từ năm 2011 đến nay, thị trường đã và đang phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và khó khăn, gần như bất động với lượng hàng tồn kho rất lớn. Tính đến cuối năm 2013, thị trường BĐS còn tồn kho gần 30.000 căn hộ và hơn 1 triệu m2 đất nền, tập trung chủ yếu ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh với giá trị tồn kho ước tính trên hàng chục ngàn tỷ đồng.
Nguyên nhân của hiện tượng này, bên cạnh tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu còn do những yếu kém trong điều hành chính sách kinh tế vĩ mô như những bất cập trong hệ thống chính sách tiền tệ và ngân hàng, tốc độ tăng trưởng GDP thấp, sức mua hay tổng cầu nền kinh tế suy giảm nghiêm trọng, tiến trình tái cơ cấu nền kinh tế chậm hơn so với kế hoạch, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng tăng cao và có những biến động phức tạp, hạn chế sự khơi thông nguồn vốn cho thị trường.
Vấn đề quan trọng hơn và đáng quan ngại hiện nay đó là việc đánh mất niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường, sự thiếu minh bạch và lỏng lẻo trong cơ chế giám sát các dự án đầu tư, tâm lý ảo tưởng về sự bền vững siêu lợi nhuận của thị trường dẫn tới việc mở rộng tín dụng quá mức trong thời gian trước đã tác động ngược trở lại đe dọa sự phát triển bền vững của các ngân hàng thương mại nói riêng và của nền kinh tế nói chung.
Những tác động đến nền kinh tế
Thị trường BĐS Việt Nam hiện nay cũng giống như các nước trên thế giới - là một thị trường quan trọng của nền kinh tế do có liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế. Tỷ trọng BĐS thông thường chiếm tới 40% tổng của cải xã hội ở mỗi quốc gia; các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm 30% tổng hoạt động của nền kinh tế, những giao dịch thông qua thế chấp BĐS cũng chiếm khoảng 80% tổng dư nợ tín dụng ngân hàng ở các nước phát triển. Chính vì vậy, khi thị trường này mất đi tính hữu dụng vốn có - sẽ tác động không nhỏ tới nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.
Tại Việt Nam, tỷ trọng GDP của nhóm ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 38,3% (2013) do vậy hiện tượng “đóng băng” đã ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề sản xuất mà đầu tiên là ngành BĐS. Theo thống kê, năm 2012 ngành xây dựng có gần 18.000 doanh nghiệp báo lỗ, giải thể hoặc phá sản. Bên cạnh đó, 2/3 số ngành nghề khác trong nền kinh tế đều có mối liên hệ mật thiết với BĐS đều chịu tác động từ sự suy thoái kép này như các ngành nghề trang trí nội thất, sản xuất vật liệu xây dựng, các ngành tư vấn lập, quản lý dự án, khảo sát địa chất… Đồng thời, khi tính thanh khoản của thị trường BĐS yếu cũng làm gia tăng tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống ngân hàng, gây mất ổn định cho hệ thống ngân hàng nói riêng và sức khỏe nền kinh tế nói chung.
Nhìn chung, những hệ lụy từ “đóng băng” của thị trường BĐS là một trong những nguyên nhân trực tiếp ảnh hưởng xấu tới xuất khẩu, đình trệ sản xuất trong nước, tỷ lệ thất nghiệp gia tăng làm chậm lại tiến trình phát triển kinh tế. Do đó, đòi hỏi cần có những giải pháp để giải quyết vấn đề này là một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay.
Giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS
Mặc dù, thị trường BĐS ở nước ta đang ở giai đoạn khó khăn, song được đánh giá là một thị trường tiềm năng, có những dấu hiệu cho thấy khả năng vượt qua được những vướng mắc hiện tại. Đó là:
- Hệ thống chính sách pháp luật, kinh tế ngày càng hoàn thiện tạo hành lang thuận lợi cho các giao dịch trên thị trường thông qua các quy định cụ thể về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp góp vốn liên doanh bằng BĐS. Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi và cho vay giảm cũng là những động thái tích cực tạo dòng tiền cho thị trường BĐS.
- Lượng cầu tiềm năng từ người nước ngoài và Việt kiều khá lớn. Lượng vốn FDI vào Việt Nam gia tăng, trong đó vốn cho thị trường BĐS chiếm tỷ trọng khá cao, 14,2% trong tổng số 23 tỷ USD vốn FDI cam kết năm 2013.
Hiện tại, giá BĐS đã giảm sâu, với mức từ 30 - 50% trong phân khúc chung cư và biệt thự liền kề cũng đã tạo ra những tín hiệu tốt trên thị trường. Tuy nhiên, để tạo ra lực cầu thực sự, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp cho thị trường, bao gồm:
Thứ nhất, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện và thực thi các chính sách hỗ trợ linh hoạt, bám sát và phù hợp nhu cầu thực tiễn của thị trường BĐS và cần tạo môi trường minh bạch để các chủ thể tự điều chỉnh theo quy luật thị trường, thay vì các gói kích cầu mang tính chất ngắn hạn không thể tạo tiền đề cho thị trường phát triển ổn định lâu dài.
Thứ hai, cần điều chỉnh quy hoạch ngành trong dài hạn, điều chỉnh lại quá trình cấp phép cho địa phương, tránh hiện tượng cấp phép dự án tràn lan không phù hợp với nhu cầu thị trường và điều kiện kinh tế của vùng, miền.
Thứ ba, các dự án đã được cấp phép cần được giám sát thường xuyên bởi các ban ngành, các cấp, tránh việc sử dụng đất sai mục đích, cho thuê, chuyển nhượng trái phép. Thực hiện việc thu hồi, tạm dừng các dự án chậm triển khai hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án.
Thứ tư, cần tiếp tục ổn định các chính sách kinh tế vĩ mô giúp củng cố niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường, trong đó, chính sách lãi suất đóng vai trò quan trọng giúp tạo động lực khơi thông dòng tiền đối với thị trường BĐS.
Thứ năm, các nhà đầu tư BĐS cần thay đổi tư duy và tầm nhìn chiến lược theo tính toán dòng tiền thu về cho dài hạn, thay vì xây dựng dự án với kỳ vọng về dòng tiền mang tính cảm tính và ngắn hạn, dựa trên lượng cung ảo, tỷ suất hoàn vốn nội bộ rất cao như hiện nay thì nguy cơ rủi ro và những hệ lụy sẽ rất lớn.
Nguyễn Mạnh Cường- ĐH Công nghiệp HN
(Theo tapchitaichinh
